夏商周三代之前，土地依靠井田制分配给百姓，百姓二十岁分得田地，六十岁交还官府，哪怕一寸一尺的土地，全都归国家公有，民间不能私自占有。到秦朝之后，废除井田、开辟田间小路，百姓才能够私下买卖土地。如此说来，上古三代之时，就算是地位极高、家财巨万的人，想要几百亩田地留给子孙后代都办不到。后世之人却可以花钱购置田地！天地间广阔的土地、朝廷管辖的疆域，任由人们划分地界、订立地契、商议价钱买卖。就算朝代更迭、君王换姓，田地的主人依旧不变。西汉董仲舒等人，也痛心贫苦百姓没有立锥之地，富豪人家田地连绵无边，想要推行限制百姓占有田地的法令，定下管控规则，最终却没能施行。祖辈父辈凭一己之力完整拥有田地，后代依靠土地出产生存，若能好好守住、不轻易变卖，子孙传承百代，只要不遭遇战乱动荡，这片土地绝不会落到别人手中。唉！细细想到这一层，怎能不思索保全田产的办法呢！
家族子弟从小就读《孟子》，大多只是读过却没有深思其中深意。孟子身怀辅佐帝王的才干，游说齐宣王、梁惠王，言论宏大、志向高远，但他指出世间祸患虽有万般，根治的办法却只有一种，无非是“拥有固定产业的人，才有稳定向善的心志”，无非是“每家五亩宅院、百亩良田”，无非是“丰收年景子弟多敦厚”，这类说法反复出现。整部《孟子》，最切实落地的道理不过这几句。文末还说：“诸侯有三样珍宝：土地、百姓、政务。”我也曾读苏轼的文集，他天资超群、文气纵横，古往今来无人能比，看上去本该不屑于操心养家谋生的琐事。他《游金山》诗写道“家中有田却不能归隐，遗憾如同江水无尽”，《游焦山》诗写“若无田产却不愿归隐，难道不是贪恋功名”，《题王晋卿〈烟江叠嶂图〉》也说“不知世间哪里有这般仙境，只想立刻前去买下两顷田地”。可见东坡先生心中，时时刻刻都盘算置办田产这件事：他一辈子都想购置江苏宜兴的田地，直到老去心愿也没能达成。如今人们张口就称才子、名士、大丈夫，不屑操持家业生计，到头来却谋生无门，触犯孟子的告诫却不知悔恨，实在令人痛惜！
世间万物，有崭新就必然有陈旧：房屋年久坍塌，衣物久穿破损，奴仆、牛马常年劳作终会衰老死亡。当初花高价购置，十年过后物件就不复当初；再过十年，便彻底消失殆尽。唯独田地，历经千百年依旧能焕发生机。即便农人耕作懒惰、土地贫瘠减产，只要施肥灌溉就能恢复地力；就算田地荒芜杂草丛生，只要开垦耕种便能焕然一新。多修池塘蓄水，干旱的土地便能得到滋润；勤于清除田间杂草，贫瘠土地就能变得肥沃。从古至今，田地不会腐朽破败，也不会丢失损耗。唉，田地实在是值得珍重的宝物！我的友人陆遇霖，字洵若，浙江人，如今担任归德府佐官。他通晓世事，以治国安民、筹划生计自许，当年在京城时，我常与他往来相交。一日闲谈，说起谋生之道哪一样最为稳妥，陆先生思索许久说道：“我见世事人情太多，典当借贷、经商放贷牟利，绝不可能长久不出差错，起初或许能赚取丰厚利润，到头来终究会一无所有。只有田地、房屋能够长久依靠，但二者相比，房屋又比不上田地。为何这么说？收取房租，每到年末，能干的仆人穿戴整齐，上门吵闹索要租金。租户拖欠不还，就要告到官府，常常引发争吵官司，甚至有人被逼争斗，生出意外祸事。若是主家性格软弱，租金更是难以收回。收取田租却完全不同！子孙就算只是普通百姓，贫寒软弱，派去收租的仆人只穿粗布衣衫、布鞋，撑一把雨伞前往佃户家中，佃户也不敢轻视。秋天粮食收割上场，佃户一定会先交清田主租谷，再偿还自己的私债。收取的是佃户土地自然产出的粮食，不是逼迫对方拿出本没有的财物，交付、收取两方都不用争执费力。而且耕种田地的百姓大多淳朴老实，和街市狡诈强横的商人不一样。这么看来，房屋确实比不上田产。”直到如今，我依旧觉得陆先生这番话十分有道理。
我曾经诵读《诗经》中的《雅》《颂》篇章，感慨古人对先祖传下的田地如此看重。《楚茨》《大田》，写的都是拥有封地田产的公卿贵族。周代有世袭公卿的制度，祖辈父辈的采邑封地传给后代，所以诗中称后人“曾孙”。诗中写道：“划分整治我的田界”“我的田地收成甚好”“我的黍米高粱”“我的谷仓囤垛”。农人感念主人恩德，祈祷主人顺心不发怒；主人体恤农人辛劳，祝愿农人有福。甚至主人会邀请送饭的农人一同饮食，品尝饭菜是否甘美，摘下田边瓜果进献先祖。那时民风何等淳朴，主客上下相亲和睦！百姓不仅衣食充足，没有非分贪求，还代代留存行善安乐的风气。如今后人继承祖辈田地，本可以沿着田垄察看庄稼，骑驴巡查督促耕作，《诗经》描绘的安宁图景近在眼前，可世人却把经营田地看作粗鄙琐事，毫不上心，这究竟是为什么？
如今世家子弟，身穿华美衣衫、骑着骏马，整日沉迷歌舞宴乐。一件皮衣花销动辄几十两银子，一桌宴席也要数两白银。他们不曾想到，我的家乡近些年粮食价格低廉，十几石粮食，换不来一场酒席；上百石谷物，抵不上一件华服。怎知农人终年劳作，满身泥土汗水，百石粮食得来何其艰难？何况水旱灾害无常，今年的收成，未必能支撑到明年。听闻陕西闹饥荒时，一石粮食售价六七两白银。粮食本是如玉珠般珍贵的生存根本，如今低价卖出，只为满足一时穿衣宴饮的享乐，怎能不令人忧心？古人说：“爱惜土地产出之物，人心自然良善。”一定要让子弟亲眼见识农耕的辛苦，卖粮之时，让他们亲自核算账目。健壮农夫一次只能挑一石粮食，四五人辛苦挑运，才换来一两银子，转瞬挥霍一空，粮仓转眼空虚。但凡稍有良知，都不忍心如此浪费。可他们常年闭门不出，只懂锦衣玉食，从不体恤物产来之不易，像丢弃泥沙一样肆意挥霍，实在可惜！
金银财物积攒在家，时时刻刻要担心火灾、水灾、盗贼，珍贵奇巧的器物，最容易招人嫉妒、引来灾祸。普通百姓，家中存有十两银子，都无法安心入睡。唯独田地，不怕水火，不惧偷盗。就算强横之人，也无法抢走一寸一分；纵有千斤力气，也不能把土地背走。上万两价值的千顷良田，不需要专人看守。就算遭遇战乱，百姓流离逃亡，等到战乱平息返乡，房屋积蓄全部损耗殆尽，唯有土地不变，张家田地依旧归张家，李家田地仍属李家，清理杂草重新开垦，依旧能重新富足。唉，世间所有财物，没有一样能比得上田地安稳牢固，怎能不思考保全田产的办法！
我和各地来客闲谈，总会询问当地土地物产、农耕生计。大体来说，田地的收益微薄，只有经商利润的三四成。天下只有山西、徽州人擅长经商，他们天性节俭克制、能长久坚持，别处之人很难做到，即便如此，经商亏本破产的依旧数不胜数。田地的收益，按月算看似微薄，按整年核算便十分可观；单看一代收益有限，传承几代人便积累丰厚。我常看见世家子弟嫌弃田产获利慢、收益少，羡慕经商暴富，甚至变卖田地去做生意，到头来没有不倾家荡产的。我亲身经历、亲眼所见千百件事例，没有一例例外。不光愚钝软弱之人经商必败，就算聪慧能干之人投身商海，最终也会亏损，家中后辈千万不能走错这条路。
向他人索取钱财牟利，不如依靠土地获取收益。我见过放贷收息、抵押他人田地借贷的人，短短三五年，收取的利息就等同于本金，欠债人便会不停抱怨；即便嘴上不说，心中也暗藏怨恨，施恩的债主还面露得意，久而久之，欠债人甚至会连本金都拖欠不还。只有极度穷困之人，临时借几十两银子尚可周转，家境稍好便不可行。土地却全然不同：投入少则收获少，用心养护便回报丰厚，一年之中可多次耕种、多次收获。中间良田种植稻谷麦子，边角田垄栽种麻豆、棉花。哪怕一寸土地，都能产出微薄收益，古语说“土地从不吝啬产出”，说得十分透彻。土地先供养祖辈，再抚育后代，不会有施恩于人的傲慢，不会有倦怠推脱，更不会有倾尽心力却心生怨恨的情况，只会年年产出、日益丰足。依靠土地谋生，心中没有愧疚，生活没有忧患，多方取用也不算谋取不义之财，上可坦然面对天地，暗中心安无愧鬼神。不必费尽心机算计，也不会招来旁人嫉妒。唉，天下还有什么财物，能和田地一较高下！
我前面已经说田地万万不可变卖，可世上变卖田产的人随处可见，就算聪慧之人也常做此事，根源全在于欠下债务。债务的由来，是日常开销没有规划，不懂根据收入控制支出，等到利息越积越多，走投无路，只能变卖世代相传的田地。所以开销无度是欠债的根源，欠债是变卖田产的根源，变卖田产最终会陷入饥寒交迫。想要杜绝卖田，必须从规划日常开支做起。居家过日子长久安稳的简易办法，就是陆九渊（陆梭山）提出的量入为出之法。具体规则：统计一年全部收入，除去上交官府赋税，剩余分为三份。留存一份，作为荒年无收成时备用；另外两份平分成十二份，每月支取一份开销。如果年年丰收，便契合古人耕种三年存一年余粮的准则。倘若一年歉收，就动用当年留存储备；连续数年灾荒，便支取多年积攒的存粮。这样才能避免借贷。如果一年收入仅够当年消耗，一旦遭遇水旱灾害，田地便保不住！这个道理浅显易懂，世人却视而不见。陆梭山的办法十分细致，就算家底仅有百两白银，也应当实行。若认为必须家财万贯才能用此法，便是大错特错。他原本把每月的一份开销再细分成三十小份，我担心太过繁琐，简化为十二份。要明白古人节俭的核心，全在细微之处把控。大额开支短缺，都是平日小事挥霍无度造成；月度收支失衡，源于每日开销不加节制。如果依照他三十份细分的办法，生活会更稳妥。一月之内，吃喝、交际、宴席，能节省之处一律缩减。每月省下的钱财单独存放，接济贫困亲友的小额急难，内心也会安稳舒坦。以上说的只是挥霍无度、借贷卖田的缘由。除此之外，赌博、流连娼馆、奢侈享乐，都会败尽家业，不必多说。还有人为筹办婚嫁变卖田地，实在可笑。儿女婚嫁本是常事，应当用丰年积蓄，量力置办嫁妆聘礼，何必变卖赖以赡养长辈、抚育子女的祖产，只为一时场面风光？难道婚嫁过后，一家人不用吃饭穿衣就能度日？唉，实在太过愚昧！
我反复强调田地绝不能变卖，但变卖田产的人家，大多也是迫不得已！平日挥霍无度欠下债务，最终卖田抵债，我已经详细说明。身处太平年代，坚持量入为出，自然不会落到穷困卖田的地步。一旦爆发战乱，必定伴随水旱天灾；灾荒之下百姓流离逃亡，田地荒芜，粮食绝收，官府赋税却层层加重，多重苦难接踵而来，这是必然的事。拥有田地的人家，负担比普通百姓更重，这时很多人低价抛售田地，只为躲避官府催缴赋税，也是人之常情。但天下战乱时日短暂，太平岁月长久。等到战乱平息，田地早已卖给他人，从前富足的后人，落得无寸土立足。这种时候必须咬牙忍耐，依靠平日少量积蓄，变卖衣物首饰、奴仆，凑钱缴纳赋税。振作精神，招募佃户开垦荒地，抓住零星机会收取微薄收入，勉强糊口。粮食不够就食用米糠酒渣，所有开销极度节俭，历尽艰辛守住祖产。一般一两年便能熬过危难，之后照常耕种丰收，依旧能恢复富足，这都是我亲眼所见。好比熬过酷寒严冬，春日来临，花木依旧繁茂。危难之时最考验心性，有心计的人，会趁乱世低价收购他人变卖的田地，获利丰厚，我的家乡不少白手起家的富人，都是这么做的。
我已经极力劝诫不可变卖田地，但守住田产自有方法，不能不去钻研。倘若不亲自经营打理，全权交给家中奴仆，任由他们损耗破坏，日积月累，肥沃土地慢慢贫瘠，湿润良田变成旱地，原本贫瘠的土地彻底寸草不生。土地面积没变，地力却衰退，收成减少，赋税分毫不少，平日里勉强支撑，一旦遭遇水旱，官府催税便立刻走投无路。田地本是养家活命的根本，反倒成了拖累家族的负担，后人甚至会埋怨祖辈留下累赘，这样的事例我见过无数。那要如何保全田地？不想变卖祖产，就要懂得守护；想要守护田地，就要充分发挥土地出产能力。发挥地力有两点关键：一是挑选优良佃户，二是兴修水利。俗语说：“再好的田地，不如好佃户。”说得十分真切。就算主人有心经营，佃户懒惰拙劣，田地只会一天天衰败。好比父母疼爱孩子，却交给凶悍懒惰的婢女照料，怎能体察孩子冷暖辛劳？好佃户有三大长处：耕种顺应农时、勤于施肥培土、蓄水排水调度得当。古人说农耕最看重时节，早犁一个月，便多一月收益，冬季翻土最佳，春季次之；早播种一日，便多一日收成，晚稻务必赶在立秋前栽种。至于施肥养护，古人讲百亩田地都要足量粪肥，灾荒之年施肥尚且唯恐不足。《诗经》写道：田间杂草腐烂化作肥料，谷物才能繁茂生长。如此用心耕作，一亩地能产出两亩的粮食。土地没有增多，佃户富足，主人收益也随之上涨。蓄水、放水要分清轻重缓急，该引水救苗便及时浇灌，该控水便暂缓，该舍弃贫瘠旱地便不耗费水源，只有经验丰富的老农懂得分寸。劣质佃户有三大弊病：耕种错过农时、疏于施肥、不懂水利调度。丰收之年雨水充足，懒惰佃户粗放耕作，隐患暂时看不出来；一旦遇上干旱，优劣高下立刻显现。灾年一石粮食价值抵平时两石，若佃户不善经营导致减产，主人蒙受巨大损失，事后再后悔也来不及。
家中奴仆代管田庄，往往偏爱劣质佃户、排斥良善佃户。好佃户家境殷实有骨气，不会刻意讨好奴仆，性情耿直淳朴，日常饮食节俭，也不会听从奴仆摆布。贫苦懒惰的劣佃，反而刻意奉承管事奴仆，任由他们贪占便宜。两种佃户品性天差地别，这就是奴仆偏爱劣佃的缘由。至于田地收成好坏，他们全然不在意，甚至盼望水旱灾害，这样佃户交不足租谷，奴仆便能随意克扣、虚报租数。这种长久沿袭的弊病，主人不能不了解。良佃居住的地方房屋规整，菜园田地繁茂，树木葱茏，这些都是奴仆打理不到的，全靠佃户用心维护；劣佃住处处处破败不堪。由此可见，挑选靠谱佃户是头等大事。庄稼生长全依靠水源，俗语说：“再肥沃的田地，也比不上充足水源。”就算是上等良田，缺水灌溉也等同于废地。江南自古水塘堤坝齐全，古人开垦一亩田地，就配套一亩蓄水设施。后人常年遇上多雨年景，便疏于修缮塘堰，堤坝破损无法存水，水塘浅陋漏水。每年春季多次洪水，任由水流白白流走；到夏季干旱，只能束手无策、空自叹息。家中管家奴仆，把修塘筑坝的银两只当作记账簿上一笔虚账，根本不会亲自挖土修缮水塘。水塘应当深挖加固。我途经南京南郊，当地是上等沃土，水塘面积不足半亩，询问当地百姓，得知塘壁深挖陡峭，最深可达两丈，因此能灌溉数十亩田地，水源充足。我的家乡水塘数量众多，大的有数亩、十几亩，却浅而漏水，大雨过后蓄不满水，稍一干旱塘底干涸。田地依靠水塘供水，这样浅漏的水塘毫无用处！日后修筑水塘堤坝，主人必须亲自查验，多雨年份水塘依旧蓄不满，必然存在渗漏，要立刻加固修补。懒惰佃户目光短浅，总心存侥幸盼望雨水充沛，不愿提前修缮水利；奴仆又虚报修缮开销做假账，不愿如实告知主人隐患。一旦大旱，庄稼立刻枯死，久而久之土地贫瘠、田庄破败，租谷逐年减少，最终只能变卖田地，所以兴修水利是守护田产的重中之重。如果忽略水利，只空谈守住祖产，根本由不得自己！
我购置一千多亩田地，全都是贫瘠薄地。并非我偏爱劣田，而是无力支付上等良田的高价，只能退而求其次。肥沃良田，都被有钱有势之人占有，我无力争抢。但细细盘算：良田地价是瘠田数倍，遭遇水旱灾害，良田收成同样减产。丰收年景，薄地也能产出粮食，算下来单位地租收益反而超过良田。良田唯一的优势，就是变卖时能卖出高价，平日产出的稻谷，一亩良田、一亩薄地并无太大差距。而且上等良田疏于打理，短短几年地力下滑变成中等田地，再过数年彻底贫瘠；贫瘠田地用心经营，下等田能改良为中等，中等田提升为上等，就算无法变成极品良田，地力也能提升一档。所以家业能否长久，关键在后辈会不会经营，不在于土地先天好坏。况且上等好田，容易被权贵豪强觊觎，子弟变卖田地时，往往先卖掉沃土。我祖上老家田地原本贫瘠，当年悉心修缮水利、耕作养护，一度成为良田；四世祖张东川过世前，嘱咐后人把他葬在宅院左侧，说：“怕这片好地被豪强夺走。”由此可见，当年这片土地本是沃土，只是后人疏于打理才变得贫瘠，土地好坏全看经营者是否用心。我曾见过一片荒芜贫瘠的区域，几户本地老农的田地开垦整齐，水塘修缮完备，庄稼繁茂，房屋完好，竹木环绕，俨然一片上好产业；而官宦人家名下的田地，反倒荒芜破败。你们日后可以留心观察印证。
家中子弟每年春秋两季，应当亲自下乡巡查田庄，平日闲暇也可骑驴前往，但单纯走一趟毫无用处，巡查要做好五件事。第一，认清田地边界。地界很难分辨，请老农一一指点，一遍记不住就反复询问，五六次便能熟记。有疑问立刻发问，不要怕重复询问被人嘲笑，否则一辈子分不清地界。第二，观察佃户勤劳或懒惰，耕种是否顺应农时，家中积蓄厚薄、人畜数量、日常开销节俭或奢靡，以此判断佃户好坏。第三，仔细查看水塘堤坝坚固与否、深浅程度，规划修缮工程。第四，查看山林树木损耗、生长情况。第五，打听当下粮食市价，做到心中有数。如果一味听从奴仆安排，到乡下只吃饭住宿，眼睛不看田地，脚不踏田埂。奴仆串通佃户围上来吵闹，要么借稻种、请求减免租谷，要么谎称水塘渗漏、房屋坍塌，借机欺瞒主人。主人被纠缠得心烦，只想尽快回城，地界、佃户优劣、林木、粮价一概一无所知。回城遇见友人，互相拱手称赞：“刚下乡巡查田地归来。”主人还自以为辛苦操劳，唉，这般巡查又有什么用处？这是我年轻时亲身经历的事，至今十分懊悔。世家子弟千万不要把经营田地当作粗鄙俗事刻意回避，也不要只走形式、应付差事。仔细权衡，打理自家田产，对比托钵乞讨、四处求人低声下气，孰高孰低、孰优孰劣一目了然。
富贵，只是一时的虚荣荣耀。能让子孙长久立足的根本，终究是耕田、读书两件事。家中子弟拥有价值二三千两白银的田产，才适合定居城中。为何？二三千金田产，丰收年能有百余两收益，城中柴米油盐、鱼肉酱料、人情往来、宴席交际，样样都要花钱购置。丰年粮食廉价，荒年粮价涨幅有限，仅能勉强维持日常，不至于穷困。如果家底不足千两白银，绝对不适合住在城里。住在乡下，能督促耕种数亩田地，地租收益翻倍，足以供养全家八口。鸡鸭圈养、蔬菜自种、鱼虾取自池塘、柴火进山拾取，一连数月不用花费银钱。乡下亲友应酬稀少，偶尔来客，简单准备鸡鸭米饭即可。家中女子勤于纺织，平日粗布衣衫、骑驴出行，无需奢华装饰，这些都是城中居住难以实现的。一边耕种一边读书，请先生教导子弟，生活清净简单。家中没有大量现银积蓄，也不会引来盗贼觊觎。我家隐居乡野的先辈后人，深谙乡居耕读的妙处。先祖留给他们的家产并不丰厚，但日子过得比城中坐拥数千金产业的人家还要宽裕。徜徉山水之间，自在自得，只有安乐，没有缺钱窘迫的烦忧，只是世人往往看不透这层道理。倘若子弟读书有所成就，科举出仕做官，有财力再迁居城里；过一两代人，若家境适合回乡，再搬回乡下。城乡交替、耕读循环，家业才能长久兴旺，这难道不是美满吉利的好事吗？再说世家田产，住在城里只能收取固定地租，山林湖泊带来的各类收益大多白白浪费，无从获取。若是家境一般住在乡间，除田租之外，还能收获山林水产诸多额外好处，这一点也不可不知。
我本是做官之人，按理只该通晓官场事务，哪里能深知农耕田地的道理？只是我和天下各地贤才相交多年，历经人情世事十分丰富。五十多年来，我见过无数家族子弟的兴衰起落：变卖田地的终究穷困，守住田产的便能富足，千百人都是同一个规律。正因如此，我才苦口婆心、反复把这些道理讲给你们听。先父戊子年分割家产，我分到三百五十多亩田地；后来甲辰年再次分产，又分给我一百五十多亩。戊戌年我刚和家人分灶独立，才开始打理田庄事务。那时候，家乡田地价钱跌到最低。旁人问我：“你父亲分家分给你现银了吗？”我回答：“只有田地。”问话的人便十分失望。我当年也觉得：田地本身不差，只是急用钱时很难脱手！等到丁未年，我赴京赶考欠下外债，便把甲辰年分到的一百五十亩田地卖掉了。四十岁之前，我完全不懂田地的珍贵，才会如此轻易舍弃祖产。后来身在官场，又不方便再向买家赎回田地。到如今我才明白，分家时只分到田地、没有现银，恰恰是好处。倘若年轻时手头宽裕，挥霍成习惯，短短一两年，分到的钱财便会耗尽，到那时便茫然无依！田地最可贵之处，就是急用钱时难以立刻变卖；若是转手容易，人便会随意舍弃。这些都是我饱经世事、亲身吃亏总结出的经验之谈，你们一定要仔细思索，不可轻视忽略。